禾略预测房价的原则和成果
上一期城市房价预测，引起了很多争议——
1）首先是数据源的准确度，我们分析的数据，属于新房在政府系统的备案价，确实存在偏低的可能
2）其次是分析的逻辑，我们采用房价运行合理区间模型为基础，预测各城市房价（以月为单位，计算城市每月房价的支撑线、合理线和压力线，通过判断实际房价在轨道中的位置，做城市未来量价的短期预测，炒股的同学应该都懂）
3）最大的争议在于预测的结论，可能需要强调一下，我们用的是数学模型计算结论，还不需要用到脚。
4）至于做这个预测的意义，借用桥水基金创始人雷达里奥的话“不管我一生中取得了多大的成功，其主要原因，都不是我知道多少事情，而是我知道，在无知的情况下，自己应该怎么做”
同理，开发商也好，消费者也罢，想要在房地产投资上，获得长期的成功，从来不是靠准确判断房价的多少，而是能在不知道未来会发生有什么变化的情况下，仍能做出投资判断。
不管未来是征收房地产税，还是三价合一，或者别的什么政策出台，做房价的量化预测，尝试站在未来的角度，寻找一种，未知情况下，仍能做决策的参考依据。（往期预测）
比如深圳，房价涨了一轮又一轮，调控政策一茬接一茬，市场动荡，有人看好，有人唱空，也有人持观望。
而通过房价预测模型计算，未来两年，深圳房价保持稳步上涨，投资或许不太合适，但建议刚需尽快入手。
吸收上一次的经验，这次我们加上二手房的挂牌价，根据同样的统计模型，做了新一轮预测
我们还顺脚，将多项城市宏观经济指标，丢进统计分析模型，得出中国2021年的城市分类（欢迎存贴，接受人民群众的检验）
资料来源：禾略研究院
2021年强一线城市：
北京：量价齐跌，预计2019年4月见底，5.8万元/㎡
上海：价格回调，预计2019年5月筑底，4.7万元/㎡
深圳：稳步上涨，预计2020年2月，均价6.7万元/㎡
2021年一线城市：
天津：震荡横盘，预计2019年2月筑底，2.5万元/㎡
广州：量价齐跌，预计2019年5月筑底，2.9万元/㎡
杭州：稳步上涨，预计2020年2月，均价3.6万元/㎡
南京：波动调整，预计相对低位出现在2019年3月，3.2万元/㎡
成都：震荡横盘，预计相对低位出现在2019年6月，1.4万元/㎡
苏州：震荡横盘，预计2020年2月，均价1.8万元/㎡
武汉：波动上升，预计2020年2月，均价2.0万元/㎡
郑州：量价横盘，预计2020年2月，均价1.5万元/㎡
2021年强二线城市：
青岛：房价处上升阶段，预计2020年2月，均价2.4万元/㎡
重庆：缩量横盘，房价波动较少，维持在1万元/㎡
济南：量价回调，预计相对低位在2019年7月，1.6万元/㎡
长沙：量价齐跌，预计2020年2月，均价跌至9332元/㎡
宁波：震荡横盘，预计2020年2月，均价1.6万元/㎡
合肥：房价回调，预计2020年2月，均价跌至1.2万元/㎡
昆明：稳中有涨，预计2020年2月，均价涨至1.3万元/㎡
海口：波动盘整，预计相对低位在2019年2月，1.1万元/㎡
无锡：震荡横盘，预计2020年2月，均价1.3万元/㎡
福州：量价回落，预计2019年6月筑底，2.5万元/㎡
太原：缩量筑顶，预计2019年6月见顶，1.0万元/㎡
东莞：震荡横盘，预计2020年2月，均价1.5万元/㎡
厦门：缩量筑顶，预计2019年6月见顶，5.1万元/㎡
佛山：震荡横盘，预计相对低位在2019年7月，1.2万元/㎡
珠海：缩量横盘，预计2020年2月，均价2.3万元/㎡
南昌：震荡横盘，预计相对低位在2019年7月，1.0万元/㎡
2021年二线城市：
长春：缩量横盘，预计相对低位在2019年8月，7374元/㎡
沈阳：房价稳步上升，预计2020年2月，均价上涨至9834元/㎡
兰州：房价稳中有涨，预计2020年2月，均价上涨至1.1万元/㎡
贵阳：房价稳定上涨，预计2020年2月，均价上涨至9969元/㎡
南通：房价回调阶段，预计2019年6月筑底，1.0万元/㎡
大连：量价齐升，预计2020年2月，均价上涨至1.4万元/㎡
石家庄：缩量横盘，预计2020年2月，均价上涨至1.6万元/㎡
温州：震荡横盘，预计2020年2月，均价上涨至1.9万元/㎡
泉州：快速拉升，预计2020年2月，均价上涨至1.4万元/㎡
常州：量价横盘，预计2020年2月，均价上涨至1.3万元/㎡
中山：震荡横盘，预计相对低位在2019年8月，1.1万元/㎡
2021年强三线城市：
惠州：缩量筑顶，预计2020年2月，均价降至8910元/㎡
台州：震荡横盘，预计2020年2月，均价1.3万元/㎡
唐山：波动盘整，预计2020年2月，均价9324元/㎡
宜昌：房价处上升通道，预计2020年2月，均价9507元/㎡
洛阳：房价稳中有涨，预计2020年2月，均价8367元/㎡
2021年三线城市：
赣州：缩量筑顶，预计2020年2月，房价回调至6912元/㎡
吉林：缩量横盘，预计2020年2月，均价5668元/㎡
阜阳：震荡横盘，预计2020年2月，均价7785元/㎡
漳州：房价回调，预计2019年4月筑底，均价1.2万元/㎡
九江：震荡横盘，预计2020年2月，均价6645元/㎡
小结
48城未来两年的房价走势
总的来说，该模型最大的不足在于，难以反映城市间的房价联动关系。
比如东莞、惠州，房价都受深圳的辐射影响。未来两年，深圳持续平稳上涨，东莞却保持平稳，惠州甚至持续下调。这个问题将留到下次讨论，敬请期待~
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